Deweloperze pokazują ile sprzedają po spadku stóp. Lider: Kredyty wciąż należą do najdroższych w UE

To był wyjątkowy kwartał dla deweloperów bowiem po raz pierwszy od 2023 r., miała w nim miejsce obniżka stóp procentowych. Czy i jak majowe cięcie przełożyło się na liczbę zawieranych transakcji na rynku nieruchomości, po części pokazują dane największych deweloperskich spółek z GPW. Prezes jednego z liderów rynku narzeka, że kredyty hipoteczne w Polsce wciąż są drogie na tle UE.

fot. dajingjing / / Shutterstock

Według najnowszych danych dziewięciu giełdowych deweloperów (Marvipol, Wikana, Develia, Grupa Archicom i Echo, Inpro, Dom Development, Atal, Lokum Deweloper i Murapol), łączna sprzedaż mieszkań w okresie kwiecień – czerwiec była zarówno niższa od tej rok temu, jak i kwartał wcześniej. Czy aktualna pozostaje opinia, że dołek sprzedaży na rynku mieliśmy w III kwartale 2024 r., a kolejne okresy są nieco lepsze?

Niekoniecznie, co widać w porównaniu łącznych wolumenów sprzedaży, która w II kwartale wyniosła 3787 mieszkań dla omawianej grupy. To o 3 proc. mniej niż rok temu w tym samym okresie oraz o 2,6 mniej niż w pierwszym kwartale bieżącego roku. W symbolicznym do tej pory III kwartale 2024 r. wyniosła natomiast 3808 mieszkań. Trzeba jednak wziąć poprawkę na wyniki dużego dewelopera, jakim jest Atal. Przyjął on strategię rozbudowy oferty, aby zwiększyć sprzedaż, gdy sytuacja na rynku się poprawi, stąd ostatnio sprzedawał mniej, o czym więcej w artykule "Deweloperzy kumulują zasoby na odbicie popytu". 

W poszczególnych wynikach widać, że majowa obniżka stóp procentowych o 50 pb, chociaż mogła ożywić rynek nieruchomości (wzrost zdolności kredytowej, niższe koszty kredytu), nie przełożyła się jeszcze szeroko na wzrost liczby zawieranych umów. W niektórych przypadkach jest jednak lepiej i nawet sprzedaż Atalu, który był jednym z największych maruderów stawki w poprzednich okresach, zaczyna rosnąć. 

"Drugi kwartał 2025 roku przyniósł długo wyczekiwaną, pierwszą od ponad półtora roku obniżkę stóp procentowych oraz spadek stawek WIBOR. Przełożyło się to na wzrost dostępności kredytów mieszkaniowych i wyraźne ożywienie w biurach sprzedaży deweloperów" - powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, Mikołaj Konopka, prezes Dom Development, giełdowego lidera pod względem liczby sprzedawanych mieszkań.

Giełdowi liderzy i maruderzy

W II kwartale spółka Dom Development pochwaliła się sprzedażą równo 1000 mieszkań. To o 6 proc. więcej rok do roku, ale także o 3 proc. mniej wobec pierwszego kwartału. Dość stabilnie, patrząc na wyniki sprzedażowe innych spółek z portfela indeksu WIG-Nieruchomości. Można tak powiedzieć także o danych Murapolu, który zaraportował sprzedaż 708 mieszkań, czyli 3,7 proc. więcej rdr i niemal tyle samo co w I kwartale 2025 r. (707).

W ujęciu rocznym wzrost sprzedaży nastąpił jeszcze w przypadku Grupy Archicom sprzedającej także dla Echo. Tam wzrost rok do roku wyniósł prawie 34 proc. do 632 mieszkań. Grupa wyraźnie poprawiła się także kwartał do kwartału notując wzrost sprzedaży o 19,2 proc. Podobną kwartalną dynamikę (19,3 proc. kdk) zaliczyła Wikana, ale przy kilkukrotnie mniejszym wolumenie, wynoszącym 68 lokali. To i tak więcej o 30 mieszkań rok do roku, co oznacza wzrost o 78,9 proc.

Byli też deweloperzy, którzy nie poprawili sprzedaży rok do roku. Wśród nich mamy dużych graczy jak Atal i Develia. Atal sprzedał 388 mieszkań w drugim kwartale, czyli o 31,4 proc. mniej rdr., ale już o 11,5 proc. więcej niż w I kwartale, który sam prezes Zbigniew Juroszek nazywał prawdopodobnie najsłabszym w całym roku. W całym pierwszym półroczu spółka sprzedała 736 mieszkań, a celuje w ok. 2400 lokali po 12 miesiącach. Oznacza to średnio plan sprzedaży po ok. 830 mieszkań w kolejnych dwóch kwartałach. 

Develia z kolei sprzedała 748 mieszkań. To o blisko 18 proc. mniej rdr oraz o 21,3 proc. mniej kdk. Mimo wszystko prezes Andrzej Oślizło widzi jasne strony, bowiem biorąc pod uwagę całe pierwsze półrocze w którym spółka sprzedała 1699 mieszkań, nieznacznie przekroczono przyjęte na ten okres założenia. Develia podtrzymała roczny cel sprzedaży na poziomie 3100-3300, ale trzeba będzie go zaktualizować o przejęcie Bouygues Immobilier Polska w ramach strategii, w której celem jest przekroczenie poziomu sprzedaży 4.500 mieszkań rocznie do 2028 r.

Spadki sprzedaży w ujęciu rocznym (26,4 proc. rdr) i kwartalnym (-6,9 proc. kdk) zanotował Marvipol, raportując sprzedaż 81 mieszkań w II kwartale. Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku Inpro, który sprzedając 128 lokali zanotował spadek o 7,2 proc. rdr oraz  o 11 proc. mniej kdk.

Sprzedaż mieszkań deweloperów z GPW w II kwartale 2025 r. Spółka  2Q2025 Dynamika rdr Dynamika kdk

Dom Development	1000	6,0%	-3,2%
Develia	748	-17,9%	-21,3%
Murapol	708	3,7%	0,1%
Grupa Archicom i Echo	632	33,9%	19,2%
Atal	388	-31,4%	11,5%
Inpro	128	-7,2%	-11,1%
Marvipol	81	-26,4%	-6,9%
Wikana	68	78,9%	19,3%
Lokum Developer	34	-24,4%	9,7%
Razem	3787	-3,0%	-2,6%
Dane ze spółek

Popyt na akcje deweloperów większy niż na ich mieszkania

Jak widać sytuacja sprzedażowa największych deweloperów, których akcje notowane są na GPW, przedstawia mieszany obraz, ale wygląda na to, że mimo wszystko może być tylko lepiej. Tak przynajmniej uważają inwestorzy, którzy indeks WIG-Nieruchomości (omawiana grupa spółek waży w nim ok. 75 proc.) pchają na nowe blisko 18-letnie szczyty. W ostatniej sesji II kwartału, a więc 30 czerwca indeks był najwyżej (5 392,37 pkt) od końca 2007 r. i to, mimo że definitywnie upadł pomysł kolejnych dopłat do kredytów, o czym poinformował prezes partii, którego minister pracował nad takim rozwiązaniem. Obecnie indeks jest nieco poniżej czerwcowego szczytu, ale w tym roku daje wciąż zarobić 27 proc. 

Głównym czynnikiem, który napędza notowania wydaje się być wiara inwestorów, w to, że obniżki stóp procentowych będą kontynuowane, co przełoży się na dalszy spadek stawek WIBOR i poprawi dostępność kredytów hipotecznych a tym samym sprzedaż mieszkań. Już po pierwszej od 2023 r. obniżce z maja zaobserwowano wzrost liczby zapytań o kredyty hipoteczne oraz przede wszystkim ich sprzedaż.  A przecież już w lipcu RPP zaserwowała kolejną obniżę (o 25 pb), a prezes NBP Adam Glapiński zapowiedział następne.

„Jeśli będą sprzyjające okoliczności, to nie ma przeciwskazań do kolejnej obniżki. (…) Jeśli inflacja zejdzie do 2,5 proc. i będziemy przewidywać, że w kolejnych kwartałach nie będzie się od tego poziomu zbytnio odchylać, to zejdziemy bardzo nisko ze stopami" – powiedział na ostatniej konferencji prasowej po posiedzeniu RPP prezes Adam Glapiński. Już w lipcu inflacja NBP ma spaść poniżej 3 proc., co mieści się w paśmie odchyleń od celu NBP.

Mimo to deweloperzy są ostrożni. Wspomniany Mikołaj Konopka, prezes Dom Development, przy okazji wyników sprzedażowych opublikowanych już po lipcowym cięciu stóp skomentował, że „kredyty hipoteczne w Polsce wciąż jednak należą do najdroższych w Unii Europejskiej”.

„Pomimo pierwszych obniżek stóp procentowych, trudno dziś określić termin i skalę kolejnych cięć, a także jak silny i trwały będzie wzrost popytu na mieszkania w kolejnych kwartałach. Jednocześnie w ostatnich miesiącach liczba mieszkań w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wzrosła do rekordowych poziomów. Efektem jest wydłużony czas wyprzedaży oferty i stabilizacja cen na rynku pierwotnym" - powiedział prezes.

Szeroko na temat obiegowej opinii o „najdroższych kredytach w Europie” pisał główny analityk Bankier.pl Krzysztof Kolany w artykule „Awantura o marże hipoteczne. Kto ma rację?”, wspominając, że rzecz jednak nie w samym oprocentowaniu, ale w wysokości marży bankowej, rozłożonej w tekście na czynniki pierwsze. „Warto zaglądnąć pod podszewkę finalnego oprocentowania (widzianego przez dłużnika), które jest wypadkową stóp procentowych w NBP, poziomu ryzyka kredytowego, skali popytu na kredyt, polityki kredytowej banki, i pewnie jeszcze wielu innych (…) czynników” - pisał Kolany.

Wracając do deweloperów, przy założeniu powracającej powoli konkurencji banków, o klientów marżami, o czym pisał już Michał Kisiel na Bankier.pl, spadającego wraz ze stopami finalnego oprocentowania, a przy tym rozbudowanej oferty mieszkaniowej, o której wspominają sami deweloperzy (co przekłada się na korzystane dla kupujących trendy cenowe, jak zahamowanie wzrostów, a nawet spadek cen na niektórych rynkach) sama sprzedaż może szybko się wyraźnie poprawić. 

Inwestujący w branżowe spółki powinni jednak pamiętać, to o czym mówiła wiceprezes Dom Developement Monika Dobosz, że „wyniki finansowe deweloperów zależą głównie od liczby lokali przekazywanych nabywcom w danym okresie, a ta z kolei zależy od harmonogramów realizowanych budów”. Zatem bardziej niż sprzedaż ważna z perspektywy wyników jest liczba oddanych lokali, gdzie decydować może np. sezonowość związana z kumulacją przekazań w końcówce roku. Tak czy inaczej wygląda na to, że zastój na rynku już za deweloperami. 

Źródło: